Peut-on interdire les locations Airbnb dans une copropriété ? État du droit en 2026

La multiplication des locations de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb soulève de nombreuses difficultés dans les immeubles en copropriété.

La rotation fréquente d’occupants, les nuisances sonores ou encore l’usage intensif des parties communes conduisent régulièrement les copropriétaires et les syndics à s’interroger sur la possibilité d’interdire ce type de location.

Le cadre juridique applicable repose principalement sur la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, la réglementation des meublés de tourisme et une jurisprudence récente venue préciser les conditions dans lesquelles ces locations peuvent être limitées ou interdites.

Le rôle déterminant du règlement de copropriété

La question doit d’abord être examinée au regard du règlement de copropriété, qui détermine la destination de l’immeuble et les conditions d’utilisation des lots.

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose librement de son lot, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et les stipulations du règlement de copropriété.

Dans les immeubles comportant une clause d’habitation bourgeoise exclusive, imposant un usage strictement résidentiel des lots, l’exploitation d’un logement en location touristique peut être considérée comme incompatible avec la destination de l’immeuble.

En revanche, lorsque le règlement prévoit seulement une clause d’habitation bourgeoise simple, interdisant les activités commerciales, la situation est plus nuancée. La jurisprudence a en effet jugé que la location meublée de courte durée ne constitue pas nécessairement, par nature, une activité commerciale incompatible avec un immeuble à usage d’habitation (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455).

Dans ce cas, l’analyse de la destination de l’immeuble et des stipulations précises du règlement demeure essentielle.

Par ailleurs, les juridictions rappellent régulièrement que l’interdiction des locations de courte durée ne peut être déduite d’une clause générale du règlement si celle-ci ne prévoit pas explicitement une telle restriction (TJ Lisieux, 2 févr. 2024, n° 23/00164).

L’interdiction des locations touristiques par décision d’assemblée générale

La législation récente a également renforcé les moyens d’action des copropriétés.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 relative à la régulation des meublés de tourisme a introduit de nouvelles dispositions dans la loi du 10 juillet 1965.

Désormais, l’assemblée générale peut décider d’interdire les locations de meublés de tourisme dans certaines copropriétés, selon la majorité prévue à l’article 26 de la loi de 1965, lorsque les lots concernés ne constituent pas la résidence principale du copropriétaire (art. 26 d de la loi du 10 juillet 1965).

Toutefois, la jurisprudence rappelle que lorsqu’une résolution modifie les modalités de jouissance des lots privatifs ou la destination de l’immeuble, elle doit respecter les règles de majorité applicables, sous peine d’annulation.

Ainsi, plusieurs décisions ont annulé des résolutions interdisant les locations de courte durée adoptées sans respecter les règles de majorité requises (TJ Marseille, 26 sept. 2024, n° 23/04286 ; TJ Nice, 3 juill. 2025, n° 24/00539).

Dans certains cas, les juridictions ont également considéré que l’interdiction générale de la location touristique pouvait constituer une modification de la destination de l’immeuble nécessitant l’unanimité des copropriétaires (TJ Marseille, 27 nov. 2025, n° 23/03068 ; TJ Nice, 20 janv. 2026, n° 24/00848).

En revanche, lorsque la résolution d’assemblée générale se limite à rappeler l’application d’une clause déjà prévue dans le règlement de copropriété, elle peut être adoptée à la majorité simple prévue à l’article 24 de la loi de 1965 (TJ Nice, 28 oct. 2024, n° 23/01033).

Les actions possibles en cas de nuisances

Indépendamment du règlement de copropriété, certaines situations peuvent également être sanctionnées sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Lorsque l’exploitation d’un logement en location touristique entraîne des nuisances répétées — bruit, rotation excessive d’occupants, dégradations des parties communes — le syndicat des copropriétaires peut engager une action judiciaire afin de faire cesser ces troubles.

La responsabilité du copropriétaire bailleur peut également être engagée lorsque ses locataires causent des troubles aux autres occupants de l’immeuble (TJ Nantes, 18 juin 2025, n° 24/04590).

Par ailleurs, dans certaines communes, la location de meublés de tourisme peut être soumise à un régime d’autorisation préalable en matière de changement d’usage. Le non-respect de cette réglementation peut donner lieu à des sanctions administratives importantes, pouvant atteindre 100 000 euros par local (art. L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Une problématique croissante pour les copropriétés

Avec le développement des plateformes de location de courte durée, les litiges liés aux locations de type Airbnb sont devenus particulièrement fréquents dans les copropriétés.

Entre la réglementation des meublés de tourisme, la rédaction du règlement de copropriété et la jurisprudence récente, les copropriétés disposent aujourd’hui de plusieurs leviers juridiques pour encadrer ou limiter ces pratiques.

Chaque situation doit toutefois être analysée au cas par cas afin de déterminer la stratégie juridique la plus adaptée.

L’accompagnement du cabinet

Le cabinet KTM Avocats accompagne les syndics de copropriété et les syndicats de copropriétaires confrontés aux difficultés liées aux locations de courte durée.

Le cabinet intervient notamment pour :

• analyser la conformité d’une location Airbnb avec le règlement de copropriété

• assister les syndics dans la préparation et la sécurisation des décisions d’assemblée générale

• engager des actions judiciaires visant à faire cesser une location irrégulière

• défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires dans les contentieux liés à l’usage des lots

Questions fréquentes des syndics de copropriété

Peut-on interdire Airbnb dans une copropriété ?
Oui, notamment lorsque le règlement de copropriété prévoit une destination exclusivement résidentielle ou lorsqu’une décision d’assemblée générale interdit les locations touristiques conformément aux règles de majorité prévues par la loi (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Que faire contre un copropriétaire qui loue son appartement sur Airbnb ?
Le syndicat des copropriétaires peut engager une action judiciaire si la location est contraire au règlement de copropriété ou si elle génère des troubles anormaux de voisinage.

Un syndic peut-il agir contre une location Airbnb ?
Oui. Le syndic peut agir au nom du syndicat des copropriétaires afin de faire respecter le règlement de copropriété et préserver la destination de l’immeuble (art. 15 de la loi du 10 juillet 1965).