Loyers impayés : comment expulser un locataire mauvais payeur en 2026 ?
-Les loyers impayés constituent l’un des principaux risques pour les propriétaires bailleurs. Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire ne peut récupérer son logement que par une procédure judiciaire strictement encadrée. Depuis la loi du 27 juillet 2023, certaines règles ont évolué, notamment les délais applicables après un commandement de payer.
Voici les principales questions que se posent les bailleurs confrontés à des loyers impayés.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Dès le premier impayé, il est conseillé de contacter le locataire afin de comprendre la situation et tenter une résolution amiable. Un courrier ou une mise en demeure permet également de constituer une preuve des démarches du bailleur.
Si la situation persiste, il est recommandé d’agir rapidement afin d’éviter que la dette locative ne s’aggrave.
Comment engager une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?
La première étape consiste à faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Ce document informe le locataire qu’il dispose d’un délai pour régler la dette locative. Depuis la réforme de 2023, ce délai est en principe de six semaines pour les baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi.
Si la dette n’est pas réglée dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :
la résiliation du bail
la condamnation au paiement de la dette locative
l’expulsion du locataire.
Le juge peut-il refuser l’expulsion ?
Oui. Même lorsque la clause résolutoire est acquise, le juge peut accorder des délais de paiement ou suspendre la résiliation du bail si le locataire démontre sa bonne foi et sa capacité à régulariser sa situation.
Chaque situation est appréciée au cas par cas.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?
La durée varie selon les tribunaux et la situation du locataire. En pratique, une procédure d’expulsion peut durer entre six mois et plus d’un an.
Plusieurs étapes doivent être respectées : commandement de payer, assignation devant le juge, jugement, commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, intervention de la force publique.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
En principe non. La trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars.
Certaines exceptions existent toutefois, notamment en cas d’occupation frauduleuse du logement ou lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de péril.
Peut-on expulser un locataire sans décision de justice ?
Non. Toute expulsion sans décision judiciaire est illégale. Couper l’eau, l’électricité ou changer les serrures pour contraindre un locataire à partir constitue une infraction pénale.
La récupération du logement doit impérativement passer par la procédure judiciaire prévue par la loi.
Pourquoi agir rapidement en cas de loyers impayés ?
Plus le propriétaire attend avant d’engager une procédure, plus la dette locative augmente et plus la procédure risque de durer.
Une analyse rapide de la situation permet souvent d’identifier la stratégie la plus adaptée et d’éviter des erreurs procédurales susceptibles de retarder l’expulsion.
Le cabinet KTM Avocats accompagne les propriétaires bailleurs et les gestionnaires immobiliers dans les procédures de recouvrement de loyers impayés et d’expulsion locative. Une intervention précoce permet généralement de sécuriser la procédure et d’en maîtriser les délais.
